Les temps sont à l’investissement immobilier locatif. Une manne pour les propriétaires bailleurs, mais qui comporte un risque majeur : les situations de loyers impayés. Comment garantir le paiement d’un loyer ?
Les risques de l’investissement immobilier locatif
Les années passant, vous pensez qu’un investissement locatif serait bienvenu pour arrondir vos fins de mois, surtout au moment de la retraite. Seulement voilà, entre les dépenses effectuées pour la réalisation des travaux de mise aux normes et le remboursement du prêt immobilier, comment se sentir sécurisé face au risque de loyers impayés ? Une situation plus fréquente qu’on ne le pense !
Jusqu’en 2016, certains dispositifs, comme la GRL, garantie des risques locatifs, ou encore la GUL, garantie universelle des loyers, ont tenté de résoudre l’équation fragile entre certaines conjonctures à risque pour le locataire et la garantie de la perception des loyers pour le propriétaire bailleur. Mais faute d’efficacité, ces dispositifs ont été abandonnés.
La GLI, ou garantie contre les loyers impayés
D’autres dispositifs existent encore pour certains secteurs particuliers. Mais d’une manière générale, seule une assurance loyers impayés souscrite auprès d’une compagnie d’assurance privée peut sécuriser le propriétaire bailleur en cas de défaillance du locataire.
Un coût supplémentaire, certes, calculé sur la base du loyer annuel du logement, soit entre 2,5 % et 5 % en fonction du niveau de protection, mais dont les cotisations sont toutefois déductibles des revenus fonciers. Encore appelée garantie loyers impayés ou GLI, cette assurance suppose bien sûr un cadre et certaines conditions et justifications, tant du côté du bailleur que du côté du locataire.
Seuls les locaux dédiés à l’habitation principale sont concernés, voire certains baux tirés de l’exercice de certaines professions libérales.
L’assurance loyers impayés suppose certaines obligations
Sont dans tous les cas assurés les loyers impayés ainsi que les frais de litige associés, sachant que le nombre de loyers garantis varie en fonction des compagnies. De même, il existe souvent un plafonnement des loyers : au-delà de 3 000 € les assureurs suivent rarement. En fonction des options, la garantie peut s’étendre à d’autres déconvenues, comme les dégradations immobilières ou encore certaines situations de vacance soudaine.
La GLI (garantie loyers impayés) encadre strictement l’éligibilité du locataire : il doit être solvable ! Rappelons à l’occasion qu’entre cette assurance et la caution, le bailleur doit choisir, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. D’une manière générale, le locataire doit justifier de revenus réguliers sur la période précédant et succédant la signature du bail, contrat de travail, avis d’imposition, salaires, allocations, etc., et démontrer qu’aucun impayé n’a eu lieu au cours des 6 derniers mois.